Seminare für die Praxis

Neueste Info vom 06.06.2010: Das Buch erscheint in den nächsten Wochen!

Dieses Buch soll zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: es soll sowohl dem Anfänger oder Wiedereinsteiger bei Banken, Sparkassen, aber auch Gerichten einen leichten Zugang zum Thema der Zwangsversteigerung bieten, gleichzeitig aber auch durch das Infragestellen altbekannter (und nicht immer bewährter) Meinungen und Methoden auch den alten Hasen jede Menge Lesestoff bieten.

 

Warum ein neues Buch mit dem Thema „Die effiziente Zwangsversteigerungspraxis“?

 

Es soll bereits am Anfang nicht verschwiegen werden, dass dieses Buch von einer neuen Konzeption der Zwangsversteigerung und einem neuen Verständnis der Sicherungsgrundschuld ausgeht. Dies betrifft zwei Kernbereiche: Das Verständnis der Versteigerungsbedingungen über die bestehenbleibenden Grundschulden mit Abweichungsmöglichkeit und die Auffassung von der Bedeutung der Rangfolge im Grundbuch. Es soll nicht verschwiegen werden, dass hier nicht die herrschende Meinung vertreten wird...

 

Die bestehenbleibenden Grundschulden sollten unter allen Umständen vermieden werden, wie ich bereits ausführlich zeigen konnte (Hartenstein, Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung). Entgegen der dort geäußerten Auffassung bin ich mittlerweile der weitergehenden Meinung, dass jeder Beteiligte diese Abweichung verlangen kann, ohne dass die Bank oder ein anderer Beteiligter davon beeinträchtigt wird. Bei den heutzutage eingetragenen Grundschulden handelt es sich jedoch fast ausschließlich um jederzeit fällige Rechte, so dass ein wirtschaftlich vernünftiger Ersteher sofort nach dem Zuschlag die Bezahlung dieser Grundschuld vornehmen wird. Dann kann es auch kein Nachteil für die Bank sein, dies schon zur Versteigerungsbedingung zu machen. Nachrangige können also in Zukunft bestehenbleibende Grundschulden praktisch in allen Fällen durch diesen Antrag verhindern. Zwangsversteigerungsverfahren mit bestehenbleibenden Grundschulden wird es also in Zukunft so gut wie nicht mehr geben. Dies wird die gesamte Versteigerungspraxis verändern, da bereits bei der Antragstellung oder beim Beitritt entsprechende taktische Überlegungen anzustellen sind. Auch die Verteilungspraxis wird sich ändern müssen.

 

Warum gibt es überhaupt Grundschulden, die nach Verzicht durch den Gläubiger auf den Eigentümer übergehen? Es wäre doch naheliegender gewesen, das Recht insoweit erlöschen zu lassen. Der Gesetzgeber wollte jedoch vermeiden, dass dann Nachrangige ohne Gegenleistung aufrücken. Nachrangige verlangen einen Risikoaufschlag auf ihre Konditionen. Aber es sollte hier nur die Struktur der Finanzierung vorerst aufrechterhalten werden. Denn der Eigentümer kann diese Grundschuld nicht wirklich für sich benutzen, da sowohl der Löschungsanspruch Nachrangiger als auch der Anspruch des Gläubigers selbst keine wirtschaftliche Zahlungsposition entstehen lässt. Der Eigentümer kann aber die Löschung der Eigentümergrundschuld als Verhandlungsrückbehalt benutzen. Nur diesen Sinn hat die ganze Konstruktion. In einer bestehenden Finanzierung ist dies sinnvoll. Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich auch um die Abwicklung einer Finanzierung. Eine Verteilung, die den Rückbehalt des Eigentümers noch berücksicht, ist gegen die Interessen der Grundbuchgläubiger gerichtet. Insofern leidet auch die Entscheidung des BGH vom .................. unter einem dogmatischen Mangel. Der Verzicht auf die erloschene Hypothek führt zu einem Eigentümererlösanspruch, den die Nachrangigen aber nicht mehr beseitigen können (um aufzurücken), da der BGH ihnen den Löschungsanspruch abspricht, da dieser nur eingetragenen, nicht erloschenen Rechten zusteht. Dies ist aber in höchsten Maße unlogisch, denn wenn die nachrangigen die mit eingetragenen Rechte verbundenen Regelungen verlieren, kann der Zahlungsanspruch aus der erloschenen Hypothek auch nicht mehr nach sachenrechtlichen Grundsätzen abgewickelt werden. Entweder gelten die sachenrechtlichen Grundsätze am Surrogat in vollem Umfang oder gar nicht.

 

Bemerkenswert ist, dass der BGH die dargestellte Regelung gar nicht ausdrücklich so vornimmt, sondern noch interpretiert werden kann. Die Interpretation könnte übrigens auch so aussehen, dass der Löschungsanspruch nicht in Frage gestellt wird, sondern nur der Anspruchgegner wegfällt, da er sich nur gegen eingetragene Rechte (und nicht gegen das Surrogat) richten kann. Die richtige Lösung kann jedoch nur lauten, dass jeder Erlös in der Zwangsversteigerung auf erloschene Grundschulden als Zahlungsanspruch verteilt werden kann. Was der eine Gläubiger davon nicht anmeldet, steht dem nächsten zu. Dies entspricht im übrigen auch der gängigen notariellen Praxis, die seit Jahrzehnten beanstandungsfrei so praktiziert wird. Diese Praxis wird auch niemals für irgend schädigendes Ereignis verantwortlich gemacht werden können.

Dies alles bewirkt wie schon gesagt eine völlige Neubetrachtung der geltenden Zwangsversteigerungspraxis. Dies soll unter dem Gesichtspunkt einer auch ansonsten effizienten Verfahrensgestaltung gesehen werden, die keinesfalls die Rechte des Schuldners beeinträchtigen soll.

 

Können Sie sich vorstellen, dass die Zwangsversteigerung wesentlich einfacher als heute praktiziert behandelt werden könnte?

Dass man auf bestehenbleibende Grundschuldenvollständig verzichten kann und dass die Erlösverteilung einfach der Reihenfolge des Grundbuchs entspricht, ohne dass der Eigentümer mittendrin eine Zuteilung erhält?

Ohne die Berücksichtigung von Löschungsvormerkungen oderähnlichen?

 

Dies ist gar nicht so schwer. Man muss sich nur von althergebrachten lösen und die Dinge so betrachten, wie sie ursprünglich gedacht waren. Weitermuss man den Mut haben, gewisse Dinge vom Ergebnis her zu betrachten und insbesondere Neues zu denken, insbesondere wenn hier von niemand auch theoretische nicht irgendwelche Nachteile erleiden kann.

 

Dies alles kann funktionieren, ohne dass der Gesetzgeber tätig werden müsste. Es müssen sich nur genügend Anwender finden, die bereit sind die neuen Überlegungen in die Praxis umzusetzen. Ich bin sicher, dass sich dies lohnt. Man muss sich nur einmal vorstellen, wie einfach Zwangsversteigerungen danach funktionieren können.

 

Der Übergang von Grundschulden auf den Eigentümer dient dem einzigen Zweck, vorerst das Gefüge der Rangfolge zu erhalten. Wegen der Löschungsansprüche nachrangiger Gläubiger kann diese Rangstelle jedoch niemals von dauerhaftem Wert sein und so war es von dem Gesetzgeber auch nicht gedacht. Er wollte lediglich dem Eigentümer einen Rückbehalt an die Hand geben, damit nachrangige nicht ohne eigenes Zutun aufrücken, ohne die zu Grunde liegenden Konditionen verbessern zu müssen. Auf Dauer kann der Eigentümer die Position jedoch nicht halten. Er kann sie lediglich benutzen und sagen: ich bin bereit, den Löschungsanspruch anzuerkennen und die Grundschuld, die auf mich übergegangen ist, löschen zu lassen wenn sie wegen der dann erfolgenden Aufrückung mir bessere Konditionen zur Verfügung stellen. Es ist unter gar keinen Umständen vorstellbar, dass der Gesetzgeber den Eigentümer Geld zufließen lassen wollte, bevor nicht alle nachrangigen Gläubiger befriedigt sind.

 

Hier folgen jetzt einige Beispiele:

 

Selbst Berechtigte, für die eine Zahlung zwischen anderen Grundbuchberechtigten infrage kommt und auch gerecht ist, müssen sich um eine Zahlung selbst kümmern hierzu folgendes Beispiel:

III/1       50.000 €         

III/2       100.000 €

 

Der Hypothekengläubiger III/1 betreibt aus rückständigen Raten in Höhe von 2000 € die Zwangsversteigerung.

 

Der Mieter möchte seine Wohnung erhalten und löst den Hypothekengläubiger in Höhe von 2000 € ab. In dieser Höhe geht die Hypothekenrate auf den Mieter über.

 

Er erhält eine Löschungsfähige Quittung und kann die Hypothek im Grundbuch auf sich als Gläubiger insoweit umschreiben lassen. Erst dann hat dieser legitime Gläubiger auch die Möglichkeit, eine Zahlung zu erhalten. Die eigentlich gerechte Reihenfolge wird hierbei nicht angegriffen, denn der nachrangige Gläubiger III/2 hat durch diese Vorgehensweise keinen Nachteil. Für ihn ist es egal, welche Gläubiger die ursprünglichen Beträge erhalten. An der Gesamtsumme der vorgehenden Forderung ändert sich nichts.

 

Ich behaupte, es sind keinerlei Umstände denkbar unter denen der Eigentümer berechtigterweise eine Zuteilung in der eigentlich vorgesehenen beziehungsweise zulasten der eigentlich vorgesehenen Verteilung gemäß der Grundbuchreihenfolge erhalten kann.

 

Es ist ein Trugschluss, zu glauben, nach der Löschung von Grundpfandrechten würden sich die sachenrechtlichen Beziehungen hieran fortsetzen. Für diese Annahme gibt es keinerlei Anhaltspunkte im Gesetz. Der Gesetzgeber bestimmt, dass die Hypothek auf den Eigentümer übergeht, wenn der Gläubiger auf diese verzichtet. Durch den Zuschlag erlöschen jedoch die Grundpfandrechte. Sie setzen sich jetzt in einem Zahlungsanspruch gegen die Masse fort. Die o.g. Vorschrift ist also keineswegs direkt anwendbar. Es gibt auch überhaupt keine Gründe, warum man dies annehmen sollte. Es wäre allenfalls für Konstellationen angebracht, in denen der Eigentümer die Grundbuchreihenfolge auf den Kopf stellen könnte. Diese werden jedoch nicht darstellbar sein.

 

Johannes Hartenstein

www.seminare-fuer-die-praxis.de

09.07.2009