Allenthalben kann man im Internet auf einschlägigen Seiten von Familien- oder Erbrechtsanwälten lesen, dass das von der Teilungsversteigerung abzuraten ist, da in den meisten Fällen nur ein Bruchteil des Wertes erzielt werden kann (Hier nur ein Beispiel  ). Dies ist jedoch so nicht richtig. Der schlechte Ruf der Zwangsversteigerung oder die angebliche Schnäppchenjagd (je nach Gesichtspunkt, den man einnimmt) kommt daher, dass in einer so genannten Forderungsversteigerung quasi systembedingt die schlechten Objekte angeboten werden. In einer finanziellen Krise ist der Erhaltungszustand des Objektes meist nicht mehr zufriedenstellend. Viele Objekte werden von den Schuldnern noch freiwillig veräußert und auch nachrangige Gläubiger erhalten noch die sogenannte Lästigkeitsprämie. Es kommen dann tatsächlich nur noch Immobilien in die Zwangsversteigerung, wo seitens der Schuldner jede Einsicht in die Notwendigkeit einer Zwangsversteigerung fehlt und die dann auch eigentlich notwendige Innenbesichtigung, um einen bestmöglichen Preis zu erzielen, nicht mehr zugelassen wird. In der Teilungsversteigerung ist dies grundlegend anders. Der Anteil hochwertiger Immobilien ist höher, da es meistens bei einer Seite überhaupt keine Einsicht in eine freihändige Veräußerung gibt.



Der tatsächliche Grund liegt darin, dass es sich hier um eine selbsterfüllende Prophezeiung handelt. Auch gute Immobilien werden wegen der angeblich drohenden Verluste nicht in der Teilungsversteigerung angeboten. Ein weiteres kommt hinzu, wird aber praktisch nirgendwo erkannt: bisher wurden fast alle Teilungsversteigerungen mit bestehenbleibenden Grundschulden abgewickelt. Dies ist der wirkliche Grund, warum Teilungsversteigerungen nicht funktionieren und nicht auf das notwendige Bieterinteresse stoßen. Ohne Bieter im Gerichtssaal kam es jedoch keine vernünftigen Ergebnisse geben. Hier ist eine völlige Neubetrachtung angesagt.

Bitte beachten Sie dazu auch nachfolgenden Artikel, der mir freundlicherweise von Herrn Joachim Bohn, Schwarze & Co Immobilien KG, 40699 Erkrath, zur Verfügung gestellt wurde. Vielen Dank!

Johannes Hartenstein
www.seminare-fuer-die-praxis.de
08.07.2009

Mythos: Schnäppchen in der Zwangsversteigerung  - oder auch nicht!


von: Joachim Bohn, Schwarze & Co Immobilien KG, 40699 Erkrath


Die Firma Schwarze & Co Immobilien KG ist ein mittelständisches Maklerunternehmen mit Sitz in Erkrath bei Düsseldorf. In den letzten Jahren befasst sich ein Geschäftszweig sehr erfolgreich mit dem Vertrieb von zur Zwangsversteigerung ausgeschriebenen Immobilien Schwerpunktmäßig ist der Autor in diesem Bereich tätig.

Wir möchten Ihnen mit diesem Bericht einen kleinen Einblick hinter die Kulissen geben und ein wenig mit dem Klischee, in der Versteigerung seien überwiegend Immobilien zu vermeintlichen Schnäppchenpreisen zu ersteigern, aufräumen.

In Deutschland werden jährlich über 90.000 Immobilien versteigert. Dabei hat sich die Zahl in den letzten 15 Jahren nahezu vervierfacht.

Nahezu täglich erhalten wir Aufträge von Hypotheken- und Privatbanken. Dabei handelt es sich überwiegend um Immobilien unterschiedlicher Natur, die mit Hilfe unserer Vertriebsunterstützung in der Versteigerung einen neuen Eigentümer finden sollen. Da ist beispielsweise das kleine Appartement in ländlicher Lage mit einem Verkehrswert von 20.000 Euro oder der Gewerbepark mit einem taxierten Wert von 2,3 Mio. Euro. Auch Bürohäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser, laufende Gewerbebetriebe sowie eine Villa eines sehr bekannten Unternehmers konnten wir erfolgreich in der Versteigerung vermitteln. Aber handelt es sich hierbei um echte Schnäppchen? Wir möchten Ihnen dies anhand von einigen Beispielen, die jedoch für viele Verfahren stehen, widerlegen.

Vor ca. 2 Jahren konnten wir die Villa eines bekannten Großunternehmers in Mülheim/Ruhr erfolgreich vermitteln. Der amtlich festgestellte Verkehrswert belief sich auf 1,6 Mio. Euro. Die Immobilie fand einen Liebhaber. Frau T. setzte sich ein Limit für den Versteigerungstermin bei 1,45 Mio. Euro. Im Termin passierte jedoch das, was nicht zu erwarten war. Ein weiterer Interessent, der sich in die Villa verguckt hatte, griff ins Bietgeschehen ein. Frau T. wollte nicht zurückstecken, überbot in 50.000 Euro-Schritten. Letztlich wurde ihr der Zuschlag für 1,8 Mio. Euro erteilt, über Verkehrswert und weit über dem persönlich gesetzten Limit. Diesen „Bieterrausch“ erleben wir oft, wenn die Immobilie selbst genutzt werden soll.

In Wuppertal wurden wir mit der Vermarktung eines ehemaligen Fabrikensembles beauftragt. Der vom Gericht beauftragte Gutachter schätzte den Marktwert auf  rd. 820.000 Euro. 4 Termine vergingen, ohne Ergebnis. Für den 5. Termin konnten wir einen Erwerber bringen, der Zuschlag wurde bei 270.000 Euro erteilt. Dies entsprach lediglich rd. 30 % des Verkehrswerts. Zu berücksichtigen war, dass seit der Taxe mehrere Jahre vergangen waren und die Liegenschaft quasi verfallen ist. Instandsetzungsaufwendungen in sechsstelliger Höhe mussten aufgebracht werden. Nach Sanierung erzielt der Investor jetzt eine marktübliche Rendite.

In Dortmund sollte eine Eigentumswohnung versteigert werden. Der Verkehrswert lag bei 21.700 Euro. Wir konnten die Immobilie im zweiten Termin für 15.000 Euro vermitteln. Die Wohnung war leer, es bestanden Wohngeldrückstände und die sonstige Struktur im Haus kränkelte. Wir vermuten, dass der Erwerber nach Aufrechnung der Renovierungskosten max. eine Rendite von 6 % erzielt.

In beliebten westdeutschen Metropolen wie Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg oder München ist die Anzahl der Versteigerungstermine im Verhältnis zu ostdeutschen Großstädten wie Leipzig oder Dresden relativ gering, da Immobilien in gefragten Lagen erst gar nicht durch den Versteigerungstermin gehen – hier wird in der Regel vorab verkauft. Was auf dem freien Markt schwer vermittelbar ist, geht dann zu Gericht.

Auch hat der Erwerber mit anderen Gefahren zu rechnen. Beispielsweise, dass der Eigentümer die Immobilie nicht räumt und der Erwerber noch die Räumungskosten zu tragen hat oder die Immobilie nicht so übergeben wird, wie es eigentlich gedacht war.

Oftmals kauft man die „Katze im Sack“, da Besichtigungstermine in der Regel  nicht möglich sind und auch das Gutachten kein Recht auf Gewährleistung gibt.

Wir als Maklerunternehmen versuchen hier Abhilfe zu leisten. Wir klären auf, versuchen, in Abstimmung mit dem Eigentümer bzw. dem Zwangsverwalter Besichtigungstermine zu ermöglichen und sind Begleiter – vom ersten Telefonat bis zur Zuschlagsverkündung – und wenn es sein muss auch noch darüber hinaus.

Zusammenfassend bleibt festzustellen, dass der Erwerber sich der Risiken eines Erwerbs in der Zwangsversteigerung bewußt sein sollte und die Frage, ob der Erwerb zum "Schnäppchenpreis" möglich ist, häufig nicht so sehr von der Objektqualität, sondern von der Bietkonkurrenz im Termin abhängt. Manchmal wird dort ein Preis bezahlt, der im freihändigen Verkauf nicht erzielt worden wäre.