Der Gesetzgeber wollte bei der Behandlung von im Grundbuch eingetragenen Rechten in der Zwangs- und Teilungsversteigerung diejenigen schützen, die im Range dem Versteigerungsanspruch vorgehen. Der Gesetzgeber hat sich hierbei nicht so entschieden, diese Rechte zu bezahlen, sondern sie auch durch das Übernahmeprinzip dem Ersteher zu übertragen. Hierbei handelt es sich für die im Grundbuch in Abteilung II eingetragenen Rechte (Grunddienstbarkeiten, Wege- und Leitungsrechte und Ähnliche) um eine sehr sinnvolle Maßnahme, denn diese Rechte stellen, sofern sie Fortbestand gegen den Ersteher haben in den meisten Fällen einen höheren Wert dar, ohne dass das Grundstück in gleichem Maße belastet wird. In Abteilung III (Grundschulden und Hypotheken) kann ein so genannter Mehrwert jedoch nur infrage kommen, wenn die Belastung selbst den inneren Wert des Grundstücks steigert. Beispiele hierfür könnten sein eine Hypothek zu günstigen Konditionen. Unter heutigen Finanzierungsbedingungen ist das ganze jedoch überhaupt nicht mehr darstellbar. Nach dem Mehrwertprinzip sollten nur Belastungen erhalten werden, die den Wert des Grundstücks Fremden verschaffen, ohne das Grundstück in gleichem Maße zu belasten.

 

Der Mehrwert kann in solchen Fällen bei dem Berechtigten des Rechts, aber auch bei dem Eigentümer als Mehrwert des Grundstücks selbst anfallen.

Beispiele hierfür:

Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Wegerecht eingetragen. Dieses Wegerecht stellt nur eine sehr geringfügige Beeinträchtigung des belasteten Grundstücks dar, bietet jedoch dem berechtigten Eigentümer des dahinterliegenden Grundstücks einen ungemeinen Vorteil, dass seinen Kunden damit erhebliche Umwege erspart bleiben. Die Belastung des Grundstücks wird in Höhe von 500 € angesetzt, während der Wert des Rechts für den Berechtigten von einem Sachverständigen mit 50.000 € geschätzt wird. Der letzte hohe Betrag ist als Mehrwert des Wegerechts anzusehen, der bei einer Auszahlung des Rechts vernichtet würde. Dies würde so aussehen, dass bei Wegfall des Wegerechts der Berechtigte einer Auszahlung in Höhe von 50.000 € erhalten würde. Dieser Betrag fehlt jedoch jetzt als Erlös des Grundstücks und kann den nachrangigen Grundschuld nicht mehr zugeteilt werden. In gleichem Maße verliert der Eigentümer die Aussicht auf Erlöschen dieser Schulden. Der Mehrwert kann als nur erhalten werden, wenn dieses Wegerecht in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehenbleibt.

Im Grundbuch wurde in Abteilung III eine Hypothek für eine Privatperson zu sensationell günstigen Konditionen eingetragen. Jede Ersteher, der diese Hypothek übernimmt, wird den Kapitalbetrag nicht in voller Höhe seinen Berechnungen zu Grunde legen. Denn bei Wegfall der Hypothek müsste er einen äquivalenten Betrag zu Marktkonditionen aufnehmen. Hier wurde ebenfalls durch Übernahme dieser Hypothek ein Mehrwert außerhalb des Grundstücks geschaffen, der nachrangigen Belastungen und damit auch den Eigentümer zugute kommt.

In diesen hier geschilderten Fällen (und nur in diesen) ist das Bestehenbleiben einer Belastung wertvoller als die Löschung und Bezahlung in Geld.

 

Dipl. - Rechtspfleger (FH) Johannes Hartenstein

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20.06.2009