Hier wird der heutige Stand von Literatur und Rechtsprechung dokumentiert.

Zum Hintergrund: Irgendwann wird der Tag kommen, an dem sich alle Fragen, wieso jahrzehntelang mit dem Unsinn bestehenbleibender Grundschulden operiert wurde und warum niemand dies erkannt hat. Es wird dann viele geben, die das alles schon immer gewusst haben. Deshalb halte ich hier den Stand fest, wie sich Rechtsprechung und Literatur zu dem Thema vor Erscheinen meines Buches "Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung" im März 2009 und vor dem Start der Initiative zur Abschaffung bestehenbleibender Grundschulden im Mai 2009 verhalten haben.

Seit ca. 1995 beschäftige ich mit diesem Thema in unzähligen Seminaren, landes- und bundesweiten Fortbildungstagungen für Rechtspfleger und habe dort meine Lösungswege immer wieder vorgestellt.

Meine Auseinandersetzung  erfolgt hauptsächlich unter dem Blickwinkel der bestehenbleibenden Grundschulden, der damit einhergehenden Probleme und die Versuche und Möglichkeiten von Lösungen. Eine darüberhinausgehende Wertung der untersuchten Literatur ist damit nicht verbunden, insbesondere da es sich um tlw. von mir sehr geschätzte Literatur handelt.

Eickmann, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 1991, S. 67.

"Der Übernahmegrundsatz ist, zusammen mit dem Deckungsgrundsatz, zweifellos die den Interessen der Gläubiger am besten entsprechende Lösung. Er vermeidet unwirtschaftlichen Kapitalrückfluß und bietet gleichzeitig jeder gegenüber dem Betreiber besseren Rangstelle optimale Sicherheit. Er liegt auch im Interesse des Erstehers, weil der "Erwerbspreis" nicht wertadäquat bar aufgebracht werden muss, sondern über die bestehenbleibenden Rechte jedenfalls teilweise quasi "finanziert" werden kann. Nicht zu verkennen ist freilich, dass er bei unkundigen Bietinteressenten zu gewissen Irritationen führen kann: Ein Bieter muss bei seinen Kalkulationen ja stets im Auge behalten, dass er das Objekt nicht nur zu dem Preis erwirbt, den er bar bietet, sondern dass er dem stets hinzurechnen muss die Leistungen, die er künftig auf die bestehenbleibenden Rechte wird erbringen müssen!"

In diesem Buch wird weiter nur erwähnt, dass der Gläubiger einer bestehenbleibenden Grundschuld dem Erlöschen zustimmen muss, da er benachteiligt wird. Es wird nicht darauf eingegangen, ob weitere Zustimmungen notwendig sind oder von Ihnen abgesehen werden kann.

Weis, Zwangsversteigerungsrecht für Banken, 2003

"Eine Beeinträchtigung liegt daher bereits vor, wenn ein an sich bestehen bleibendes Recht erlöschen soll ...( wird) die Zustimmung ... nicht sofort vorgelegt, muss der Antrag ... zurückgewiesen werden". Es fehlen Hinweise, ob und welche anderen Beteiligten benachteiligt sind und demzufolge zustimmen müssen, Rdnr. 593.

Rdnr. 595 enthält Beispiele für zulässige Abänderungen mit Erörterungen im Einzelnen, die von mir vorgeschlagene Abweichung (Erlöschen bestehenbleibender Grundschulden) wird jedoch nicht einmal erwähnt.

Stöber, ZVG, 19. Aufl.

Verlangt Doppelausgebot, wenn nicht Eigentümer und nachrangige Berechtigte zustimmen. Immer jedoch, auch bei dem Doppelausgebot ist das Recht mit vollen Beträgen in den bar zu zahlenden Teil einzustellen. Rdnr. 5.6 zu § 59. Wurde bei Doppelausgebot nur auf die Abweichung geboten, kann so ohne weiteres zugeschlagen werden, Rdnr. 6.3 zu § 59 mit Hinweis auf heftige Umstrittenheit. Eine wirkliche Lösung bietet auch dieses absoluten Standardwerk nicht, noch nicht einmal ein Hinweis auf die allgegenwärtigen Probleme.

Hamme, Die Teilungsversteigerung, 3. Aufl.

Im Kapitel 3.4.3 Abweichende Versteigerungsbedingungen, S. 84 wird nicht einmal die Möglichkeit des Erlöschens bestehenbleibender Grundschulden angesprochen.
Das Problem wird auf S. 104 erkannt: "Ist das ... Objekt ... mit einer Sicherungsgrundschuld belastet, die nicht oder nicht mehr vollständig valutiert ist, dann ist es ggf. sinnvoll diese Grundschuld schon im Vorfeld - ggf. teilweise - zum Erlöschen zu bringen". Dass dies bei zerstrittenen Eigentümer schwierig ist und - nach Auffassung von Hamme - nur im Klageweg möglich, zeigt der Hinweis auf Rdnr. 170, dort mit der Erwähnung von Müller/Jahrmann in FuR 2003, 337f. die als Anspruchsbegründung wohl nur die Allzweckwaffe des § 242 BGB angeben. Weiter sagt Hamme, dass ansonsten je nach Höhe der Belastung eine wirtschaftliche Verwertung unmöglich oder nur sehr schwer möglich ist. Es erfolgt keine Differenzierung, ob die Belastung sich auf das Grundschuldsumme oder die Valuta bezieht.

Kogel, Die Teilungsversteigerung des Einfamilienhauses, FamRB 03, 403 ff.

In Kap. II wird erwähnt, dass bei stark belasteten oder überschuldeten Grundstücken von vorneherein absehbar ist, dass die Teilungsversteigerung mangels Gebot wahrscheinlich zu keinem Ergebnis führen wird. Auch hier erfolgt keine Differenzierung, ob die Belastung sich auf die Grundschuldsumme oder die Valuta bezieht. Nach Meinung von Kogel ist das oftmals sich länger als ein Jahr hinziehende Teilungsversteigerungsverfahren dann gänzlich ungeignet.

In Kap. III wird dann auf die Gefahr der Darlehenskündigung hingewiesen. Diese besteht zwar, eine Kündigung halte ich jedoch nicht für berechtigt, s. hierzu Hartenstein, Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung, 2009, S. 86 f.

Das Kap. VII erwähnt unter Ziff.1. das Problem: Nichtvalutierung von Grundstücksbelastungen. Die Bank kann dann gem. Kogel verzichten, was aber gerade keine Lösung darstellt, sondern die Probleme verschärft. Durch den (Teil-)Verzicht entsteht eine Eigentümergrundschuld, die dann ebenfalls bestehenbleibt. Diese bekommt man dann gar nicht mehr weg. Weiter prangt Kogel an, dass insbesondere Bausparkassen die gesamten rückständigen Zinsen für ca. 3 Jahre und die oft vereinbarte Nebenleistung anmelden, obwohl die schuldrechtliche Forderung bereits getilgt ist. Dies machen nicht nur Bausparkassen! Aber auch ohne Anmeldung müssen von Amts wegen die laufenden Zinsen  und die einmalige Nebenleistung berücksichtigt werden, so dass es in den meisten Fällen wie in diesem von mir gezeigten Beispiel läuft:

 

Antrag auf Teilungsversteigerung im Jahr 2008. Der letzte Fälligkeitstermin für die laufenden Grundschuldzinsen ist der 31.12.2007, so dass die lfd. Zinsen ab dem 01.01.2007 zu berechnen sind. Für einen ersten Zwangsversteigerungstermin bspw. Mitte 2009 sind bereits Zinsen für 2 1/2 Jahre zu berücksichtigen, zusammen mit der Nebenleistung also ca. 50 % des Grundschuldkapitals!

 

Auch der von Kogel empfohlene Verzicht auf diese ganzen Zinsen wird nicht viel bringen, denn oft ist das Grundschuldkapital schon zu hoch für eine Versteigerung, obwohl die Forderung weit darunter rangiert.

Es fehlt auch bei der vorgeschlagenen Reduzierung der Forderung in Verhandlungen mit der Bank an einem wirklich gangbaren Weg, denn es werden keinerlei Einzelheiten hierzu erörtert. In Kap. VII 2) wird dann noch einmal u.a. die bestehenbleibende Grundschuld als Teil eines Verwirrspiels erwähnt. Aber auch hier gibt es keine Idee für eine Lösung. Die Möglichkeit von abweichenden Versteigerungsbedingungen mit dem Erlöschen bestehenbleibender Grundschulden wird mit keinem einzigen Wort erwähnt.

Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl.

In Rdn. 2 zu § 44wird erwähnt, dass der Deckungsgrundsatz dem Bestandsschutz des bestehenbleibenden Rechts dient und für den Ersteher den Vorteil hat, dass er nicht das Geld zur Auszahlung des bestehenbleibenden Rechts beschaffen muss.

 

(... wird ergänzt)

 

In § 59 Rdn. 47 wird erwähnt, dass die Bank selbst bei Erlöschen einer eigentlich bestehenbleibenden Grundschuld beeinträchtigt ist und demzufolge zustimmen muss. Hier bin ich neuerdings auch anderer Meinung. Das Recht soll dann im Bargebot berücksichtigt werden, was angeblich die Beeinträchtigung Nachrangiger und des Eigentümers bewirkt, Folge sei immer Doppelausgebot. Die volle Berücksichtigung löst die anfallenden Probleme in den seltensten Fällen; es bleibt auch unerfindlich, wieso es bei feststehender Beeinträchtigung zu einem Doppelausgebot kommen kann, da das Gesetz für diesen Fall nur die Zustimmung als Möglichkeit vorsieht. Rdn. 68 geht insb. auf die Entscheidung des LG Rostock in Rpfleger 2001, 905 (verrissen in Hartenstein, Bestehenbleibende Grundschulden in der Teilungsversteigerung, 2009, S 125. ff.) ein und übernimmt diese. Letztlich wird auch hier zumindest die Zustimmung des Schuldners (also Eigentümers) gefordert. Die in Rdn. 69 für den Fall angestellten Erörterungen, dass bei Doppelausgebot nur auf die Abweichung geboten wird, kommen zwar zu dem theoretischen Ergebnis, dass dann der Zuschlag ohne Zustimmung erteilt werden kann. Der Wert ist jedoch für die von mir vorgestellte Lösung nicht besonders hoch, da dieser Variante nicht mehr explizit untersucht wird und die oben erwähnten Einschränkungen (Zustimmungspflicht des Eigentümers und Nachrangiger) nicht aufgehoben werden.

siehe auch meine Rezension zu Grziwotz, Stehengebliebene Sicherungsgrundschuld und Zwangsversteigerung

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