Die Sicherungsgrundschuld ist in der Kreditwirtschaft seit vielen Jahren das mit Abstand meistgenutzte Sicherungsmittel an Grundstücken und hat die Hypothek fast überall verdrängt. Da sie von einer Forderung unabhängig ist, muss bei Änderungen der gesicherten Verbindlichkeiten keine neue Vereinbarung im Grundbuch eingetragen werden. Bei Hypotheken war es dagegen erforderlich, bei eventuellen Anpassungen (meistens Zinsanpassungen) eine entsprechende Änderung in der Veränderungsspalte des Grundbuchs einzutragen. Desweiteren kann bei Grundschulden jederzeit eine andere Forderung hinterlegt oder ausgetauscht werden. Dies kann zum Beispiel geschehen, wenn die ursprüngliche Baufinanzierung nun auch den Dispokredit mit abdecken soll. Dies ist jetzt problemlos möglich, sofern eine so genannte weite Zweckerklärung vereinbart wurde. Diese lautet dahingehend, dass die Grundschuld alle gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten der Bank gegenüber dem Sicherungsgeber abdeckt. Eine enge Zweckerklärung bezieht sich nur auf den aus Anlass der Bestellung der Grundschuld eingegangenen Kredit.

Die Person des Sicherungsgebers muss nicht mit dem Darlehensnehmer identisch sein. Bei sogenannten Sicherheiten kann zum Beispiel auf dem Haus der Eltern ein Kredit, den der Sohn allein aufgenommen hat abgesichert werden. Es wäre allerdings hier in manchen Fällen irreführend, würde man immer die Eigentümer als Sicherungsgeber bezeichnen. Es kann durchaus auch Fälle geben, in denen die Sicherheit auf Geheiß des dann eigentlichen Sicherungsgebers von einem wiederum dritten Eigentümer gestellt wird.

 

In diesem Zusammenhang wird immer wieder der Begriff der Rückgewähr als ausgesprochen schwierig empfunden. Hierbei geht es darum, dass der Sicherungsnehmer (die Bank) die Grundschuld an den Sicherungsgeber zurückzugewähren hat, sofern diese zur Sicherheit nicht mehr benötigt wird. Genauso muss das Surrogat herausgegeben werden, sofern dieses die gesicherte Forderung übersteigt. Üblicherweise verlangen nachrangige Grundschuldgläubiger eine Abtretung der Rückgewähransprüche an den vorrangig eingetragenen Grundschulden. Hierbei wenn man sich dann versichern, dass die Eigentümer die Grundschuld weiter verwenden können, sobald diese nicht mehr benötigt wird. Stattdessen will der nachrangige Gläubiger dadurch selbst im Rang aufrücken. Dies gestaltet sich allerdings gelegentlich als sehr schwierig. Weitere Vorteile kann man den Rückgewähranspruch nicht unterlegen, da er bei weitem nicht die Sicherheit eines dinglichen Rechts bietet. So kann er zum Beispiel formlos, das heißt auch mündlich abgetreten werden und eine im Datum vorverlegte Abtretung kann leicht hergestellt werden (der Begriff Fälschung soll in diesem Zusammenhang nicht gebraucht werden).

 

Gelegentlich wird (insbesondere von den Landestreuhandstellen) auch folgende Konstruktion verwendet: Im Grundbuch wird eine Hypothek eingetragen, als Forderung wird das so genannte abstrakte Schuldversprechen gemäß Paragraph 780 BGB benannt. Dieses abstrakte Schuldversprechen sichert dann gemäß Darlehensvertrag diesen. Es ist damit genauso von der Forderung unabhängig wie eine Grundschuld, so dass die darauf begründet Hypothek zwar von einer Forderung abhängig ist (abstrakte Schuldversprechen), die Konstruktion sich aber bei einer Sicherungsgrundschuld darstellt. Im Rahmen der geplanten Euro Hypothek soll eine ähnliche Konstruktion verwendet werden, dies soll Vorteil haben, da in vielen anderen Ländern die von einer Forderung unabhängige, abstrakte Grundschuld nicht üblich ist und daher sehr schwer vermittelbar ist.

 

Dipl. - Rechtspfleger (FH) Johannes Hartenstein

www.seminare-fuer-die-praxis.de

31.05.2009