Seminare für die Praxis

Gemarkung
Eine Gemarkung ist eine zusammenhängende, aus einer größeren Zahl von Flurstücken
bzw. Grundstücken bestehende Fläche des Katasters in der Regel mit einem
Eigennamen (Toponym). Sie kann mehrere Fluren umfassen und wird nach
ihrer Lage – meistens dem Namen der auf ihr befi ndlichen bzw. der nächstgelegenen
Ortschaft – benannt. Eine Gemeinde besteht im Regelfall aus einer oder
mehreren Gemarkungen. Oft sind dies ehemals selbstständige Gemeinden, die im
Laufe der Geschichte vereinigt wurden, aber als Katasterbezirke erhalten blieben.
Als solche stellen sie bis heute die Nummerierungsbezirke für die auf ihrem Gebiet
liegenden Flurstücke dar. In zahlreichen Fällen kommt es jedoch vor, dass Teile
einer Gemarkung zu verschiedenen politischen Gemeinden oder gemeindefreien
Gebieten gehören.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Kaufverträge
und andere Rechtsgeschäfte, die zum Erwerb eines inländischen Grundstücks
führen. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die
Kommunen weiterreichen können. Grundsteuer zahlen in der Regel der Grundstückserwerber
und -veräußerer. Diese können allerdings vertraglich die Zahllast
auf nur einen der Beteiligten übertragen. In den meisten Verträgen wird vereinbart,
dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Das Finanzamt
wird in diesen Fällen den Steuerbescheid zuerst an den Erwerber richten. Zahlt
der Erwerber die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Veräußerer
fordern.
Bestimmte Vorgänge sind von der Steuer befreit, u.a.
- der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch
Miterben zur Teilung des Nachlasses
- der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Verkäufers
- der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem
Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, sowie deren Ehegatten
(einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten)
- der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2.500 Euro)
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Gemäß §11 beträgt
der Steuersatz 3,5 Prozent. Seit dem 01.09.2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz
selbst festlegen.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, welches
in schriftlicher oder elektronischer Form geführt werden kann. In ihm werden
die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige Rechte und Lasten des Grundstücks
rechtlich verbindlich erfasst, die mit diesem verbunden sind.

Grundschuld
Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem
Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum
oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages
zu fordern.

Gerichtliche Verwaltung
Auf Antrag eines befriedigungsberechtigten Beteiligten muss für Rechnung des
Erstehers gerichtliche Verwaltung angeordnet werden, solange nicht die Zahlung
oder Hinterlegung erfolgt ist. Der Antrag kann schon im Versteigerungstermin
gestellt werden.

Geringstes Gebot
Das geringste Gebot muss mindestens geboten werden. Es enthält einen bar zu
zahlenden Teil sowie die bestehenbleibenden Rechte. Bei der Feststellung des geringsten
Gebots sind die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden
Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die
einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen. Ist hiernach bei einem Anteil ein
größerer Betrag zu berücksichtigen als bei einem anderen Anteil, so erhöht sich
das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen
Betrag.

Gesamtrecht
Ein Recht, das mehrere Grundstücke gleichzeitig und einheitlich belastet.

Grenzen
Auch in der Teilungsversteigerung müssen die Wertgrenzen wie in der Forderungsversteigerung
beachtet werden. Die 5/10 Grenze muss von Amts wegen, die
7/10 nur auf Antrag des beeinträchtigten Gläubigers beachtet werden. Die beiden
Grenzen gelten in dem gesamten Verfahren insgesamt nur einmal.
Grundschuldzinsen
Es werden laufende und rückständige Zinsen unterschieden. Laufend sind die vor
der Beschlagnahme sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Beträge
sind Rückstände. Die laufenden Beträge werden von Amts wegen auch ohne Anmeldung
berücksichtigt.

Grundstück
Ein abgegrenzter Teil der Erdoberfl äche, der im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs
unter einer laufenden Nummer verzeichnet ist. Als Versteigerungsobjekt
gehören auch die Gebäude und das Zubehör dazu. Auch Erbbaurechte und Wohnungseigentum
werden wie Grundstücke behandelt, sogar die Bruchteile von Eigentümern.

Grosses Antragsrecht
Ein Miteigentümer kann, auch wenn er nur einen Anteil an einem Miteigentumsanteil
hat, den Antrag auf Teilungsversteigerung des gesamten Grundstücks stellen.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein beschränktes, dingliches Recht an einem Grundstück. Sie
erlaubt es dem Hypothekengläubiger, sich aus dem Grundstück durch dessen
Verwertung zu befriedigen, wenn die bestehende Forderung fällig gestellt ist.
Die Hypothek zählt damit zu den Grundpfandrechten. Im Bankwesen wird die
Hypothek als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt. Außerhalb der juristischen
Fachsprache wird daher häufi g nicht nur das Grundpfandrecht, sondern auch das
damit verbundene Darlehen als Hypothek bezeichnet.

Kredit, notleidender
Kredit, bei dem die Zinsen oder Tilgungsraten nicht mehr bezahlt wer-den. Es ist
ungewiss, ob der Kreditnehmer den Kredit zurückzahlen kann.
Kreditinstitute
Unternehmen, die gewerbsmäßig Bankgeschäfte i.S.v. §1 Abs. 1 KWG betreiben
(z. B. Banken und Sparkassen).

Liegenschaft
Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf befi ndlicher
Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist es „unbewegliches Gut“,
woher sich auch das Wort Immobilie ableitet: Lateinisch immobilis für eine nicht
bewegliche Sache.

Mehrheit von Grundstücken
Die Zwangsversteigerung mehrerer Grundstücke kann in demselben Verfahren
erfolgen, wenn es sich um eine wirtschaftliche Einheit handelt.

Meistgebot
Meistgebot ist das höchste Gebot, das in einer Zwangsversteigerung abgegeben
wird. Der Zuschlag wird normalerweise dem Meistbietenden erteilt.

Nichtabgabe von Geboten
Ist ein Gebot nicht abgegeben oder sind sämtliche Gebote erloschen, so wird das
Verfahren einstweilen eingestellt. Bleibt die Versteigerung in einem zweiten Termin
gleichfalls ergebnislos, so wird das Verfahren aufgehoben.

Nichtzahlung des Bargebots
Soweit das Bargebot nicht berichtigt wird, so ist die Forderung gegen den Ersteher
auf die Berechtigten zu übertragen (Befriedigung aus dem Grundstück). Die
Übertragung wirkt wie die Befriedigung aus dem Grundstück. Soweit für einen
Anspruch die Forderung gegen den Ersteher übertragen wird, ist für die Forderung
eine Sicherungshypothek an dem Grundstück mit dem Rang des Anspruchs
einzutragen. Aus der Sicherungshypothek kann der Berechtigte gegen den Ersteher
in das Grundstück vollstrecken, aus einer vollstreckbaren Ausfertigung des
Zuschlagsbeschlusses aber auch in dessen übriges Vermögen

Nominalwert
Barwert einer Forderung abgezinst zum Vertragszins (siehe auch Barwert).

Notarielle Urkunde
Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift einer notariell
beurkundeten Willenserklärung und verbleibt in der Verwahrung des Notars.
Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung
der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift
der Urschrift mit der Überschrift „Ausfertigung“ und dem zwingenden Vermerk,
dass sie mit der Urschrift übereinstimmt. Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung
bei Vollmachtsurkunden zu. Bei der beglaubigten Abschrift handelt es
sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass
sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort
und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und
der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift
ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung.

Notarielle Beurkundung
Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam
werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung
eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle
des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu
formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des
Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben.
Mit seiner Unterschrift unter die Urkunde bestätigt er, dass der von ihm
formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen der Parteien entspricht.

Objekt
Als solches wird in der Immobilenwirtschaft ein Haus bzw. eine Wohnung bezeichnet.

Rangverhältnis
Der Rang der im Grundbuch eingetragenen Belastungen richtet sich normalerweise
nach der Reihenfolge, innerhalb verschiedener Abteilung jedoch nach dem Datum.

RBerG
Rechtsberatungsgesetz

Rechtspfleger
Rechtspfl eger sind Beamte des gehobenen Justizdienstes insb. an Gerichten die
durch das Rechtspfl egergesetz (RPfl G) übertragenen Aufgaben wahrnehmen. Die
meisten dieser Aufgaben waren früher von Richtern zu erledigen und wurden nach
dem Zweiten Weltkrieg in immer größerem Umfang auf Rechtspfl eger übertragen.
Ebenso wie Richter sind Rechtspfl eger grundsätzlich in ihren Entscheidungen
nicht von Weisungen eines Vorgesetzten abhängig und nur an Recht und Gesetz
gebunden („sachliche Unabhängigkeit“). Gegen die Entscheidung des Rechtspfl egers
sind Rechtsmittel möglich. Die Verfahren der Teilungsversteigerung gehören
zu den Aufgaben eines Rechtspfl egers.

Rücknahme in der Teilungsversteigerung

Sofern ein Antragsteller seinen Antrag auf Teilungsversteigerung zurücknimmt,
ist das Verfahren beendet. Eine Zuschlagserteilung ist auf dieser Grundlage nicht
mehr möglich.

SCHUFA
SCHUFA Holding AG, Wiesbaden
Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung ist eine Gemeinschaftseinrichtung
der Kreditwirtschaft in Deutschland. Sie stellt ihren Vertragspartnern
Informationen zur Verfügung, damit diese vor Verlusten aus dem Konsumenten-
Kreditgeschäft geschützt werden. Sie dient aber auch dem Schutz der Konsumenten
vor Überschuldung. Die Einräumung von Kontokorrentkonten, Krediten, sowie
damit in Zusammenhang stehendes, nicht vertragsgemäßes Verhalten wird von der
SCHUFA gespeichert und steht den Vertragspartnern zur Verfügung. Durch die
so genannte SCHUFA-Klausel, die der Kunde unterschreibt, willigt er in die Weitergabe
seiner Daten ein.

Sicherheitsleistung
Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt werden
würde, kann Sicherheitsleistung sofort nach Abgabe des Gebots verlangen. Die
Sicherheit ist für ein Zehntel des festgesetzten Verkehrswerts zu leisten. Eine Sicherheitsleistung
durch Barzahlung ist ausgeschlossen. Es sind hauptsächlich Bundesbankschecks
und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag
vor dem Versteigerungstermin von einem berechtigten Kreditinstitut ausgestellt
worden sind. Weiter ist die Bankbürgschaft oder Überweisung auf ein Konto der
Gerichtskasse möglich, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin
gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt.

Sonderkündigungsrecht
In der Teilungsversteigerung gibt es kein Sonderkündigungsrecht gegen den Mieter.
Steigpreis
Dies ist der Preis, zu dem die Immobilie ersteigert wurde. Er setzt sich zusammen
aus dem Bargebot und dem Wert der bestehenbleibenden Rechte.

Steuer
Gemäß der Abgabenordnung sind Steuern Geldleistungen, die kein Entgelt für
eine besondere Leistung darstellen und von einem öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen
zur Erzielung von Einnahmen erhoben werden.

Teileigentum
Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden
Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Es steht immer in Verbindung mit einem
Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (wie
Ladengeschäfte, Praxis- oder Kellerräume und häufi g Garagen). Für das Teileigentum
gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Tilgung
Tilgung ist die Rückführung einer Geld- bzw. Kapitalschuld ohne Zinsen. Diese
kann in gleichbleibenden Raten (Annuität), unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek)
oder in einem einzigen Betrag erfolgen. Anwendung fi ndet die Tilgung bei
Darlehen, Krediten oder Anleihen. Tilgung in Raten erfolgt meist anhand eines
vorher festgelegten Tilgungsplanes. Langfristige Tilgung nennt man Amortisation
und fi ndet v.a. bei Hypotheken und Anleihen Anwendung.

Teilungserklärung
Die Teilungserklärung wird in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach
handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem
Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile
aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte).

Terminbestimmung
Die Terminsbestimmung muss die Bezeichnung des Grundstücks (mit einer Beschreibung
des tatsächlichen Objekts), Zeit und Ort des Versteigerungstermins
und die Angabe, dass die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung (zum
Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft) erfolgt, enthalten. Weiter soll die Angabe
des Grundbuchblatts, der Größe und des Verkehrswerts des Grundstücks
erfolgen. Ist in einem früheren Versteigerungstermin der Zuschlag wegen Nichterreichen
der Grenze versagt worden, so soll auch dies in der Terminsbestimmung
angegeben werden. Das Gericht kann Wertgutachten in einem elektronischen
Informations- und Kommunikationssystem öffentlich bekannt machen. Die Terminsbestimmung
wird den Beteiligten zugestellt. Im Laufe der vierten Woche vor
dem Termin wird den Beteiligten mitgeteilt, auf wessen Antrag und wegen welcher
Ansprüche die Versteigerung erfolgt.

Verhandlung über den Zuschlag
Nach dem Schluss der Versteigerung sind die anwesenden Beteiligten über den
Zuschlag zu hören.

Versteigerungsbedingungen
Diese werden von dem Versteigerungsgericht bekanntgegeben. Wichtig sind hierbei
die bestehenbleibenden Rechte und das Mindestbargebot. Die Versteigerungsbedingungen
können auch abweichend von den gesetzlichen Vorgaben festgestellt
werden.

Versteigerungsgegenstand
Versteigerungsgegenstand ist das Grundstück (Erbbaurecht, Wohnungseigentum)
mit Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteile sowie das Zubehör.

Versteigerungstermin
Im Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf der Sache die das Grundstück
betreffenden Nachweisungen, die das Verfahren betreibenden Antragsteller, die
Zeit der Beschlagnahme, der vom Gericht festgesetzte Wert des Grundstücks und
die erfolgten Anmeldungen bekannt gemacht. Dann werden das geringste Gebot
und die Versteigerungsbedingungen nach Anhörung der anwesenden Beteiligten
festgestellt.

Vertretung bei Geboten
Die Vertretungsmacht oder eine erforderliche Zustimmung muss bei dem Gericht
offenkundig sein oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde sofort nachgewiesen
werden.

Zins
In der Teilungsversteigerung als Zinsen auf das Grundschuldkapital, unabhängig von
der eigentlichen Forderung mit einem üblichen Höchstrahmen von etwa 15-18%.

Zuschlag
Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen.
Hat der Meistbietende das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten
und dieser die Verpfl ichtung aus dem Meistgebot übernommen, so ist, wenn
die Erklärungen im Versteigerungstermin abgegeben oder nachträglich durch
öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, der Zuschlag nicht dem
Meistbietenden, sondern dem anderen zu erteilen. Erklärt der Meistbietende im
Termin oder nachträglich in einer öffentlich beglaubigten Urkunde, dass er für
einen anderen geboten habe, so ist diesem der Zuschlag zu erteilen, wenn die Vertretungsmacht
des Meistbietenden oder die Zustimmung des anderen entweder
bei dem Gericht offenkundig ist oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde
nachgewiesen wird.
Wird der Zuschlag erteilt, so haften der Meistbietende und der Ersteher als Gesamtschuldner.
Aus dem Zuschlagsbeschluss kann man auch gegen den Besitzer
der Immobilievollstrecken. Die Kosten des Zuschlagsbeschlusses fallen dem Ersteher
zur Last.

Zuschlagsversagung
Die Zuschlagsentscheidung kann sofort oder in einem späteren Verkündungstermin
erfolgen, der meist nicht länger als eine Woche hinausgeschoben wird. Auswirkungen
auf den Zuschlag sind in dieser Zeit noch möglich.
Beispiel: Antragsteller bewilligt einstweilige Einstellung, dann wird der Zuschlag
versagt. Nach dem Schluss der Versteigerung darf, wenn ein Grund zur Aufhebung
oder zur einstweiligen Einstellung des Verfahrens oder zur Aufhebung des
Termins vorliegt, die Entscheidung nur durch Versagung des Zuschlags gegeben
werden.

Zwischenfinanzierung
Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur Auszahlung
der langfristigen Finanzierungsmittel. Zugesagte Mittel können in der Bauphase
nicht immer so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es z.B. zur Begleitung
der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkrechnungen erforderlich ist.

Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften
der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren
ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich
geregelt.