Belehrung für Bietinteressenten und Eigentümer bei bestehenbleibenden Grundschulden


Eigentlich müsste diese Belehrung wie folgt aussehen:

Zu jedem Betrag, den Sie bar bieten, sollten Sie den Kapitalbetrag der bestehenbleibenden Grundschulden hinzuaddieren. Dieser Betrag ist jedoch nicht an das Versteigerungsgericht zu zahlen, sondern lediglich das Bargebot. Zu der Frage, ob und wann die Bank aus dieser Grundschuld von Ihnen eine Zahlung verlangt, kann das Gericht keine Auskunft geben. Dies gilt auch für die dinglichen Zinsen (15 %) ab dem Tag des Zuschlags. Auch hier kann das Gericht nur sagen, dass diese Zinsen entstehen, nicht, ob sie auch angefordert werden. Den Zinslauf können Sie durch jederzeitige, tägliche Zahlung des Grundschuldkapitals unterbinden; das Kapital ist gemäß Grundbucheintragung täglich fällig. Zu weiteren Einzelheiten wird empfohlen, die zum Inhalt der Grundschuld gehörende Eintragungsbewilligung hier einzusehen. Die Grundschuld wird von Ihnen zu diesen Bedingungen als dingliches Recht übernommen. Ein dingliches Recht ist das Recht einer Person zur unmittelbaren Herrschaft über (hier) die Grundschuld, das jedem Dritten gegenüber wirkt.   Hiervon ausgenommen ist nur die Nebenleistung in Höhe von 10 %, die mit dem Zuschlag erlischt, demnach nicht von Ihnen zu zahlen ist. Dem Gericht ist die Höhe der persönlichen Forderung nicht bekannt. Unabhängig davon ist die bestehenbleibende Grundschuld gemäß ständiger Rechtsprechung des BGH ein Preisbestandteil in der Zwangsversteigerung: „Die Klägerin (Ersteherin) hat ein belastetes Grundstück erworben, dafür aber ein entsprechend geringeres Bargebot nach § 49 Abs. 1 ZVG entrichtet; ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ist durch den nominalen Grundschuldbetrag ersetzt worden. Da die Grundschuld bestehengeblieben ist, hat die Klägerin (Ersteherin) aus dem ihr zugeschlagenen Grundstück die Bank bei Fälligkeit der Grundschuld zu befriedigen. Ob und inwieweit die Bank allerdings zu einer Geltendmachung verpflichtet ist, hat der BGH offengelassen.

Für Zahlungen des Erstehers an die Bank nach Erteilung des Zuschlags hat der BGH bestimmt, das diese, wenn sie zur Entlastung der Schuldner auf dem Bank geführten Darlehenskonto eingegangen sind, gleichfalls zur Rückführung der persönlichen Schuld bestimmt sind. Einer Anrechnung auf die - insgesamt und nicht nur in Teilleistungen - fällige Grundschuld kann die Bank aus dem Gedanken des § 266 BGB („Der Schuldner ist zu Teilleistungen nicht berechtigt.“) ausdrücklich widersprechen. Zahlungen Ihrerseits sollten daher zur Vermeidung einer Doppelzahlung ausdrücklich nur auf die Grundschuld geleistet werden.

Es gibt keinen Hinweis darauf, dass die Bank verpflichtet ist, die Grundschuld gegen den Ersteher geltend zu machen. Sie kann Befriedigung wegen der persönlichen Forderung auch weiterhin von den Schuldnern und aus weiteren Sicherheiten verlangen.

Erst dann, nach Erlöschen der Forderung, ist sie verpflichtet, die Grundschuld an die ehemaligen Eigentümer (als unterstellte Rückgewährberechtigte) zur Geltendmachung gegen den Ersteher abzutreten. Hierbei ist nur das Grundstück als Haftungsgegenstand gegeben. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein möglicherweise im Wege der Zwangsversteigerung durchzusetzender Anspruch letztlich keinen höheren Erlös als das Grundstück selbst erbringen kann.  Da bisher keine Anmeldung gemäß § 53 ZVG vorliegt, übernehmen Sie für die übernommene Grundschuld keine persönliche Haftung. Eine entsprechende Anmeldung ist jedoch noch bis zur Aufforderung zur Agabe von Geboten möglich. In diesem Falle wird während der Bietzeit eine darauf abgestellte Belehrung erfolgen. Sollten Sie ein Mitglied der ehemaligen Eigentümergemeinschaft sein, können Sie nicht damit rechnen, durch die Übernahme einer bestehenbleibenden Grundschuld entsprechend entlastet zu werden. Gemäß den vorherigen Ausführungen kann die Bank Zahlungen ihrerseits möglicherweise weiter auf die durch die Grundschuld gesicherte schuldrechtliche (Kredit-)Forderung verrechnen, sodass Sie sogar nach vollständiger Tilgung dieser Forderung aus dem erworbenen Grundstück den dinglichen Grundschuldbetrag nebst Grundschuldzinsen ab dem Tag des Zuschlags zu zahlen verpflichtet sind. Dieser Umstand wird oft von Mitgliedern der alten Gemeinschaft übersehen, deshalb wird dies noch einmal ausdrücklich betont. Sollte Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft bereits Löschungsbewilligung erteilt worden sein oder ihnen zur Verfügung stehen, wird auf Folgendes hingewiesen: Die Verwendung der Löschungsbewilligung durch den Ersteher, die Aushändigung auch an andere und überhaupt jede Verwendung der Löschungsbewilligung sollte nur nach eingehender anwaltlicher Beratung erfolgen; es könnte sich - neben dem Risiko von Schadensersatzansprüchen - unter Umständen um den auch strafrechtlich relevanten Tatbestand der Veruntreuung von Vermögenswerten handeln.

Es ist aufgrund der besonderen Schwierigkeiten der Zusammenhänge nicht möglich, eine umfassende, für alle Konstellationen zutreffende Belehrung zu erteilen. Bitte setzen Sie sich wegen weiterer Fragen auch mit dem Gläubiger in Verbindung und holen Sie ggf. auch Rechtsberatung ein.

Dies ist weniger ein (letztlich unzureichender)  Vorschlag für eine Belehrung, sondern eigentlich eher eine Dokumentation, warum Teilungsversteigerungen faktisch nicht funktionieren (können).

M.E. kann es aufgrund der Vielzahl der dargestellten Varianten überhaupt keine hinreichende Belehrung geben; deshalb wurde ja auch dieses Buch mit dem Tenor „Abschaffung der bestehenbleibenden Grundschulden“ geschrieben.

Es bedarf wohl keiner besonderen Erwähnung, dass ein Laie hinter jeden Satz dieser Aufklärung ein Fragezeichen machen könnte. Und um Laien handelt es sich sowohl bei den alten Eigentümern als auch den Bietinteressenten. Durch die sich anschließende Diskussion im Einzelnen wird der Umfang der Belehrungspflicht noch größer – verständlicher wird es dadurch nicht.  Eine Belehrung über die Folgen bestehenbleibender Rechte ist kein Formblatt, sondern ein Gespräch, da die Bietinteressenten, wenn sie die Materie beginnen zu verstehen, mit Sicherheit Fragen stellen werden, sodass sich eine Interaktion mit dem Rechtspfleger und dem Gläubiger ergeben wird.  Ich habe zwar versucht, eine möglichst viele Probleme aufzeigende, aber nicht unbedingt befriedigende, alle Fragen beantwortende Belehrung, die sowohl die neueste BGH-Entscheidung als auch die Erkenntnisse dieses Buches berücksichtigt, darzustellen. Aber ich möchte diese Belehrung wirklich nicht hören. Die einzig richtige Schlussfolgerung (jeder Leser wird dies unschwer selbst erkennen) kann nach alledem nur lauten:  Abschaffung der bestehenbleibenden Grundschulden. Wie das gelingen soll, wird im weiteren Verlauf des Buches erklärt.

Dem sollte man die angeblich die Eigentümer benachteiligende Variante gegenüberstellen, wonach keine Rechte bestehenbleiben, z.B. wie dies auch nach der Zulassung entsprechender abweichender Versteigerungsbedingungen (dazu später mehr) der Fall sein wird. Die Belehrung lautet sodann schlicht und einfach:

Belehrung für Bietinteressenten und Eigentümer für den Fall, dass es keine bestehenbleibenden Grundschulden gibt.

Sie sind verpflichtet, zum Erlösverteilungstermin dasjenige bar bezahlen, was Sie heute bieten. Der Grundbesitz wird lastenfrei übergeben.

Dipl. - Rechtspfleger (FH) Johannes Hartenstein

www.seminare-fuer-die-praxis.de

27.06.2009