„Bestehenbleibende Grundschulden sind ein großes Problem, aber man findet ja auch nichts....“ – O-Ton eines Familienrechtlers. Das stimmt, und wenn ich dann mal was finde, muss ich es auch haben. Also habe ich mir extra die Festschrift für Hans Wolfsteiner, 2008 wegen des Beitrags von Herbert Grziwotz, Stehengebliebene Sicherungsgrundschuld und Zwangsversteigerung S. 31 – 40 gekauft.

Zuerst stellt Grziwotz unter der Überschrift Zwangsversteigerung als Zwangsverkauf, Kap. I heraus, dass das Verfahren versucht „Marktbedingungen“ herzustellen. Auch im übrigen bestehen große Ähnlichkeiten zwischen Kauf- und Versteigerungsbedingungen.

Grundpfandrechte wirken sich im Gegensatz zu anderen Belastungen (Abt. II des Grundbuchs) nicht auf den Kaufpreis aus, da sie verrechnet werden.

In Kap. II beschäftigt sich der Aufsatz unter der Überschrift „Deckungsgrundsatz und Kaufpreis“ mit der darin liegenden Problematik.

Unter Deckungsgrundsatz versteht man, dass in einer Zwangsversteigerung alle Rechte, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen, durch jedes Gebot gedeckt sein müssen, damit diese Gläubiger nicht benachteiligt werden. Damit sich für diese Gläubiger auch nach der Erteilung des Zuschlags nichts ändert, wird der Deckungsgrundsatz durch den Übernahmegrundsatz ergänzt, wonach diese Rechte auch in der bestehenden Form zu übernehmen sind. Das Wegerecht muss also nicht nur übernommen (ausgeboten) werden, sondern bleibt auch als solches mit seinem eigentlichen Wert für den Berechtigten bestehen. Weder der Deckungsgrundsatz noch die für Teilungsversteigerungen sich ergebenden Besonderheiten (dort gibt es keinen betreibenden Gläubigern, sondern nur Antragsteller) werden von Grziwotz erwähnt. Es wird sodann nur (unkritisch) erwähnt, dass der Preis des versteigerten Grundstücks u.a. auch aus dem Wert der bestehenbleibenden Rechte gebildet wird. Warum fällt es bereits hier dem Notar Grziwotz nicht auf, dass die Rechtspfleger der Amtsgerichte den „Zwangsverkauf“ Versteigerung bzw. Teilungsversteigerung zu Bedingungen abwickeln, die ihm selbst bei der Abfassung von Grundstückskaufverträgen fremd sein müssten?

Zurecht erwähnt Grziwotz, dass sich Probleme wegen der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld ergeben, Forderung und dingliches Recht somit nicht korrespondieren und das Zwangskaufmodell insoweit nicht passt.

Nur sofern bei einer Grundschuld gem. § 53 Abs. 2 ZVG eine Anmeldung der Forderung erfolgt, kommt der Eintritt des Erstehers in den schuldrechtlichen Vertrag in Betracht. Entgegen Grziwotz bin ich jedoch der Auffassung, dass hierzu die Genehmigung des Gläubigers gem. § 53 Abs. 1, 2 und § 416 BGB erforderlich ist. Dies gilt nach Grizwotz nur soweit, als das Recht noch valutiert. Der wegen dieses Überschusses den ehemaligen Eigentümern zustehende Rückgewähranspruch soll der Gläubiger durch Abtretung eines entsprechenden Teilrechts erfüllen. Wer jedoch schon unzählige Male gesehen hat, wie Banken dem Ersteher trotz vor dem Zuschlag ganz oder teilweise gezahlter Forderung ohne weiteres Löschungsbewilligung über die gesamte Grundschuld erteilen, vermag weder zu glauben noch zu hoffen, dass eine Bank dies tatsächlich auch in dem genannten Fall bedenken wird. Selbst wenn der restliche Teil an die rückgewährberechtigten Eigentümer abgetreten würde, so wäre dieser nachrangig und würde quasi den Restkaufpreis darstellen. Allerdings dürft e dieser in den meisten Fällen kaum zu realisieren sein, denn Grziwotz vergaß zu erwähnen, dass dieses Teilrecht natürlich der weiter bestehenden Sicherungsgrundschuld des Gläubigers im Range nachgeht. Nachrangige Grundschulden erleiden jedoch durch die fast vollständig fehlenden taktischen Möglichkeiten zur Steuerung des Zwangsversteigerungsverfahrens einen Wertverlust, der weit über die rechnerisch ermittelte Rangposition hinausgeht. Jeder Zwangsversteigerungspraktiker weiß das zur Genüge. Der sich so darstellende Kaufpreisrückbehalt ist damit faktisch wertlos.

In diesem Zusammenhang nur ansatzweise richtig ist die Darstellung von Grziwotz, dass der Ersteher ohne Übernahme der Forderung die volle Grundschuldsumme unabhängig von ihrer Valutierung bezahlen muss und bereits bei Abgabe seines Gebotes entsprechen kalkuliert haben wird. Leistet der Ersteher nicht, so hat er die Zwangsversteigerung zu dulden. Bisher habe ich jedoch noch keine Literatur- oder Rechtsprechungsstelle gefunden, die bemerkt hat, dass der Ersteher in dieser Zwangsversteigerung das Grundstück lediglich verlieren kann; er kann es aber jetzt auch zum Marktpreis selbst ersteigern.

Dann wird es spannend. Unter der Überschrift „Die nicht einkalkulierten Zinsen“ geht es um die vom Ersteher ab dem Zuschlag zu zahlenden Zinsen, die üblicherweise 14 – 18 % betragen und damit weit über die Darlehenszinsen hinausgehen. Die Bank kann diese Zinsen jedoch unabhängig davon von dem Ersteher anfordern, und zwar bis zur Zahlung. Irreführend ist jedoch die Formulierung von Grziwotz: „Die dinglichen Zinsen muss der Ersteher nach Ansicht von Storz (10. Aufl. 2007, D 5.2.3) so lange tragen, bis er sie bezahlt hat“. Nein, er muss die Zinsen solange bezahlen, bis er das Grundschuldkapital bezahlt hat! Auch mit der Höhe der Zinsen kommt Grziwotz jetzt nicht mehr klar. Der Grundschuldgläubiger hat angeblich keinen Anspruch auf die hohen Zinsen, und überhaupt sei die entsprechende Regelung im ZVG regelmäßig überraschend und wenig transparent (m.w.N. in Fn 31), auch wenn es einen gewissen Schutz über die Verjährungsregelung gäbe. Hier spürt man, dass selbst dem erfahrenen Notar es nicht gelingt, die abstrakte Grundschuld von der gesicherten Forderung der Bank zu trennen. Spätestens für den Ersteher gilt, dass er nur diese Grundschuld als echte, abstrakte Belastung übernimmt. Wenn Sie mit 15 % ausgestattet ist, kann er dies sehr wohl bei der Abgabe seines Gebotes in Rechnung stellen. Leider fehlt nicht nur in der Literatur, sonder auch in der Zwangsversteigerungspraxis fast immer jeder Hinweis darauf.

Ein Beispiel:

DerBieter übernimmt eine Grundschuld mit 200.000 € und 15 % Zinsen.  Verkündung des Zuschlags findet eine Woche nach dem Versteigerungstermin, am 30.06.2009 statt. Der Bieter weiß, dass er aus Urlaubs- und Fristengründen den Betrag von 200.000 € zzgl. Zinsen erst am 31.08.2009 vornehmen kann und dann einen Betrag von 205.000 zu überweisen hat. Die übliche Verzinsung von 4 % hätte nur einen Betrag von rd. 201.330,00 ergeben. Er wird also von dem eigentlichen Gebot zusätzlich zu dem Betrag des Kapitals diesen erhöhten Aufwand von ca. 3.600 € abziehen!

Darüber ist jetzt der Alteigentümer „glücklich“ (s. entsprechende Überschrift von Grziwotz), denn er hat, wie auch jetzt zu Recht dargestellt wird, einen Rückgewähranspruch an der stehengebliebenen Grundschuld, sofern das Darlehen nicht mehr valutiert. Er kommt also jetzt in den Genuss der hohen Zinsen. Hier wird aber übersehen, dass ein – wie oben dargestellt – entsprechend aufgeklärter Bieter ja auch genau diesen Mehrwert durch Abgabe eines geringeren Gebotes kürzt. Grziwotz hätte zur Vollständigkeit noch erwähnen können, dass auch eine noch ganz oder teilweise valutierende Grundschuld ähnliche Auswirkungen hat: Der Grundschuldbetrag fließt einschl. der dinglichen Zinsen meist an die Bank und wird dort mit der Valuta verrechnet. Der Überschuss steht jetzt ebenfalls den Rückgewährberechtigten zu.

Grziwotz weiter: „War ... (der Alteigentümer) ... zunächst über die Höhe der Grundschuldzinsen beunruhigt, erfährt er nunmehr die Wohltat der früheren >>Knebelung<< durch seine Bank. Er erhält Zinsen, die bei einer Kreditgewährung meist sogar sittenwidrig wären (Kap. III 3.). Ja, wie kann denn der Eigentümer beunruhigt sein über die Höhe der Grundschuldzinsen? Er wurde bei der Grundschuldbestellung doch sicher darüber aufgeklärt, dass für die tatsächliche Inanspruchnahme ausschließlich der Darlehenszins maßgebend ist? („Seien Sie nicht beunruhigt, die Bank kann natürlich nur die Darlehenszinsen von Ihnen verlangen ...!) Und die Wohltat dieser jetzt ihm zufallenden Zinsen kann er nur genießen, wenn der Ersteher den Zinslauf nicht sofort durch Zahlung des Kapitals unterbindet, was man ihm eigentlich raten sollte. Zumindest für den Fall, dass er überhaupt eine Zahlung beabsichtigt. Denn es gibt auch die Alternative, seitens des Erstehers die Grundschuld nicht zu bezahlen, die Immobilie viele Jahre bis zur Folgeversteigerung aus der Grundschuld ohne Finanzierungsaufwand zu nutzen und das Haus dann zum Marktpreis – nicht zum Preis der Grundschuld! – wieder zu ersteigern.

In Kap. 4 stellt Grziwotz zunächst zutreffend fest, dass im Verhältnis Gläubigerbank und Ersteher die Grundschuldsumme den Neueigentümer trifft, der damit nur den Rest des geschuldeten Erwerbspreises begleicht. In der Fußnote hierzu wird Gsell, BKR 2003, 629, 630 angeführt. Hier fehlt leider der Hinweis auf das insoweit richtige und maßgebende Urteil des BGH vom 21.05.2003 – IV ZR 452/02 -, das auch gleichzeitig die Fehlentscheidung des Fünften Zivilsenats korrigiert, wonach der die persönliche Schuld tilgende Alteigentümer gegen den Ersteher aus ungerechtfertigter Bereicherung vorgehen kann, da dieser von seiner übernommen dinglichen Haftung ohne Gegenleistung befreit werde. Dies ist nämlich gerade nicht der Fall. Grziwotz sagt dann, dass der alte Eigentümer hinsichtlich der Grundschuldzinsen und sonstigen Nebenleistung ein unverdientes Geschenk erhalte und ihm nach früherer Rechtsprechung (des Fünften Zivilsenats) als Ausgleich nur ein Kondiktionsanspruch gegen den Ersteher zustand. Hier gerät wohl einiges durcheinander. Ein angeblich unverdientes Geschenk kann nicht durch einen weiteren Anspruch, den der „Beschenkte“ hat, kompensiert werden. Der Bereicherungsanspruch bestand angeblich wegen der Tilgung der persönlichen Schuld. Allerdings hat der BGH dann erkannt, dass der alte Eigentümer ja jetzt den Rückgewähranspruch an der Grundschuld geltend machen kann und diese dann gegenüber dem Ersteher durchsetzen kann. Inwiefern Grziwotz dann zu der Wertung kommt, dass der Fünfte Zivilsenat im Ergebnis eine annähernd gleiche Situation wie bei einer rechtzeitigen Anmeldung der persönlichen Forderung hergestellt hat, kann überhaupt nicht nachvollzogen werden. Es gibt überhaupt keinen Grund, die verfehlte Rechtsprechung des Fünften Senates wieder aufzugreifen, wie Grziwotz anscheinend fordert.

Im nachfolgenden will Grziwotz dann mit Gewalt einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteher konstruieren wegen der zu hohen Verzinsung der Grundschuld. Hier zieht er drei Möglichkeiten in Betracht, nämlich den marktüblichen Zinssatz wegen ersparter Kreditzinsen, die eigene Geldanlage bei vorzeitiger Zahlung und den gesetzlichen Zinssatz. Angeblich ist der Ersteher jedoch bei keiner dieser Lösungen verpflichtet, die lediglich fiktiven Grundschuldzinsen zu bezahlen. Bedauerlicherweise hat der BGH in der Entscheidung vom 21.05.2003 die Pflicht zur Zahlung der vollen Grundschuldzinsen mit keinem Wort erwähnt. Man kann aber davon ausgehen, dass dies so gemeint war, denn bereits im Leitsatz wird gesagt, dass der Ersteher gegen die Inanspruchnahme aus der Grundschuld keinerlei Einreden aus dem Sicherungsvertrag geltend machen kann. Mangels Ausschluss umfasst die Inanspruchnahme aus der Grundschuld auch deren Zinsen.

Hierfür gibt es auch noch weitere Gründe. Der Bieter kann diese Zinsen bereits bei der Abgabe seines Gebotes einkalkulieren (s. oben) und er kann insbesondere bereits am Tag des Zuschlags die Grundschuldsumme an die Bank bezahlen und damit die Entstehung von Zinsen überhaupt unterbinden. Grziwotz beendet seinen Aufsatz mit dem Ergebnis, dass wohl der gesetzliche Zinssatz heranzuziehen sei. Bei seiner Auslegung bliebe das Risiko aber beim Ersteher, der erst in einem Prozess erfahren würde, welcher Zinssatz gilt.

Noch nicht einmal in diesem Punkt gelingt es Grziwotz, Klarheit in die Behandlung bestehenbleibender Grundschulden zu bringen. Im Gegenteil, hier wurde unter der generalisierenden Überschrift „Stehengebliebene Sicherungsgrundschuld und Zwangsversteigerung“ nur ein Teil der immensen Probleme beleuchtet, das eingangs erwähnte Zwangskaufmodell nicht zur notarbekannten Lösung – Löschung aller Grundschulden – herangezogen und zum Schluss ein Problem aufgetürmt, dass als eines der wenigen bei bestehenbleibenden Grundschulden relativ leicht in den Griff zu bekommen ist

Dipl.-Rechtspfleger (FH) Johannes Hartenstein

www.seminare-fuer-die-praxis.de

10.07.2009